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경매절차에서 입찰방법으로는 기일입찰과 기간입찰이 있습니다.
기일입찰은 매각기일에 매수희망자로 하여금 입찰가격을 기재한 입찰표를 제출하게 하고 개찰을 하여 최고액의 입찰가격을 기재한 입찰자를 최고가매수신고인으로 정하는 방법입니다.
기간입찰은 입찰기간 내에 매수희망자로 하여금 입찰표를 직접 또는 우편으로 제출하게 하고 별도로 정해진 매각기일에 개찰을 하여 최고가매수신고인을 정하는 방법입니다. 입찰표와 입찰봉투는 법원 집행과 또는 집행관사무실에서 구할 수 있습니다. 기일입찰과 기간입찰의 구체적인 입찰절차는 다음과 같습니다.

매각기일은 법원 안에서 진행합니다. 매각장소에는 매수신청인이 입찰표를 작성할 수 있는 설비(입찰표 기재대)가 마련되어 있습니다.

입찰절차는 집행관이 진행합니다. 집행관은 입찰을 시작하기에 앞서 입찰희망자가 매각물건명세서 · 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있도록 합니다. 또한 특별한 매각조건이 있으면 이를 알려드립니다. 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지하면 입찰이 시작됩니다.

기일입찰에 참여하려면 흰색 용지로 된 “기일입찰표”를 작성하여야 합니다. 기일입찰표에는 ① 사건번호, ② 입찰자의 성명과 주소, ③ 물건번호, ④ 입찰가격, ⑤ 대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소, ⑥ 입찰보증금액을 기재합니다. 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 사람의 입찰가격에 대한 비율로 표시할 수 없습니다.
입찰을 하려는 사람은 입찰표 기재대에 들어가서 입찰표를 기재하고, 매수신청보증을 입찰보증금 봉투에 넣고 1차로 봉한 다음, 기재한 입찰표와 매수신청보증봉투를 다시 큰 입찰봉투에 넣어 스테이플러로 찍어 봉하고 봉투의 지정된 위치에 날인하면 됩니다.

입찰표와 매수신청보증이 들어 있는 봉투를 집행관에게 제출하여야 합니다. 봉투를 입찰함에 넣으면 집행관에게 제출한 것이 됩니다. 한 번 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환할 수 없습니다.
매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 1/10입니다. 다만 법원이 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 달리 정할 수 있으므로 주의하시기 바랍니다(재입찰의 경우에는 매수신청의 보증금액을 입찰가격의 2/10 혹은 3/10으로 정하는 것이 보통입니다). 매수신청보증을 제공하려면 현금, 자기앞수표 또는 일정액의 보증료를 지급하고 발급받은 지급위탁계약체결문서(경매보증보험증권)를 제출하면 됩니다. 매수신청보증을 제출하지 아니하면 입찰이 무효로 처리됩니다.

① 입찰의 마감 및 개찰

입찰을 마감하면 지체 없이 입찰표를 개봉하여 개찰을 실시합니다. 입찰에 참여한 사람은 입찰표를 개봉할 때 참여할 수 있습니다.

② 최고가매수신고인의 결정

개찰 결과 가장 높은 가격으로 입찰하고 정해진 입찰보증금을 제공한 사람이 최고가매수신고인으로 결정됩니다. 만일 가장 높은 가격으로 입찰한 사람이 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시합니다. 추가입찰을 실시한 결과 또 다시 2인 이상이 가장 높은 가격으로 입찰한 경우에는 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정합니다.

③ 차순위매수신고인의 결정

최고가매수신고인 이외의 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 차순위매수신고를 할 수 있습니다. 차순위매수신고란, 최고가매수신고인이 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경우에는 자기의 입찰에 대하여 매각을 허가하여 달라는 신고를 하는 것을 말합니다. 차순위매수신고는 그 신고액이 최저매각가격 이상이고 최고가입찰가에서 그 보증금액을 공제한 금액을 넘는 경우에만 할 수 있습니다.
차순위매수신고를 한 자가 2인 이상인 때에는 입찰가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 때에는 추첨에 의하여 차순위매수신고인을 정합니다.

④ 매각기일의 종결

최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 부르고 매각기일의 종결을 고지하게 됩니다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 종결을 고지합니다.

⑤ 입찰보증금의 반환

집행관은 매각기일의 종결을 고지한 후에는 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인 이외의 입찰자에게 그들이 제출한 입찰보증금을 즉시 반환하게 됩니다.

기간입찰에서 입찰기간은 1주 이상 1월 이하의 범위 안에서 정합니다. 매각기일은 입찰기간이 끝날 후 1주 안의 날로 정합니다.

기간입찰에 참여하려면 입찰기간 안에 입찰표를 집행관에게 직접 제출하거나 집행관을 수취인으로 하여 등기우편으로 부치는 방법으로 합니다.

기간입찰에서는 연두색 용지로 된 “기간입찰표”를 작성하여야 합니다. 기간입찰표에는 ① 사건번호, ② 입찰자의 성명과 주소, ③ 물건번호, ④ 입찰가격, ⑤ 대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소, ⑥ 입찰보증금액을 기재합니다. 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 사람의 입찰가격에 대한 비율로 표시할 수 없습니다.

매수신청보증의 제공방법으로는 다음의 2가지 방법이 있습니다.

○ 입금증명서 : 입찰기간 동안 법원보관금 취급은행에 매수신청보증금을 납부한 후 발급받은 보관금영수필통지서를 법원에 비치된 입금증명서 양식에 붙여서 입찰표와 함께 입찰봉투에 넣어 제출합니다.
○ 보증서 : 서울보증보험 주식회사에 일정액의 보증료를 지불한 후 보증보험증권을 발급받아 기간입찰표와 함께 기간입찰봉투에 넣어 제출합니다.

입찰표, 매수신청보증(입금증명서 또는 보증서), 기타 첨부서류를 기간입찰봉투에 넣고, 봉투 겉면에 매각기일을 적은 다음 입찰기간 동안 집행관에게 제출하여야 합니다. 봉투 겉면에 매각기일을 기재하지 않으면 입찰이 무효로 된다는 점을 주의하시기 바랍니다.

○ 직접 제출 : 평일에는 09:00부터 12:00까지, 13:00부터 18:00까지 집행관 사무실을 방문하여 집행관 또는 그 사무원에게 제출하고, 입찰봉투접수증을 받아야 합니다. 토요일과 공휴일에는 법원 당직근무자에게 제출하면 됩니다.
○ 등기우편 제출 : 입찰기간 개시일 00:00경부터 마감일 24:00까지 법원에 우편물이 도착하여야 합니다. 입찰봉투가 등기우편 이외의 방법으로 송부되거나 마감일 이후에 접수되면 무효처리 됩니다.

입찰에 참여한 사람은 매각기일에 입찰표를 개봉할 때 참여할 수 있습니다. 차순위매수신고를 하고자 하는 입찰참가자는 매각기일에 반드시 참석하여 신고하여야 합니다. 최고가매수신고인이 2인 이상인 경우에는 그들만을 상대로 기일입찰 방식으로 추가입찰을 합니다. 출석하지 아니한 사람에게는 추가입찰 자격을 부여하지 않고, 출석한 사람들만을 상대로 추가입찰을 실시하며, 출석한 사람이 1인인 경우에는 출석자에게만 추가입찰을 실시합니다. 최고가매수신고인 중 매각기일에 출석한 사람이 없는 경우, 출석한 전원이 추가입찰을 하지 않는 경우, 추가입찰가격이 동액인 경우, 추가입찰을 실시하였으나 그 입찰이 전부 무효인 경우에는 그들 중에서 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정합니다. 이때 입찰자 중 출석하지 아니한 사람 또는 추첨을 하지 아니한 사람이 있는 경우에는 법원사무관등 상당하다고 인정되는 사람이 추첨을 대신 합니다.

(1) 경매절차의 취소 등

경매절차가 입찰기간이 시작되기 전에 또는 입찰기간 중에 취소될 수 있습니다. 경매절차의 취소, 경매신청의 취하는 집행관 사무실 및 인터넷 법원경매공고란(www.courtauction.go.kr)에 게시되므로, 입찰하시기 전에 반드시 확인하시기 바랍니다.

(2) 기간입찰표의 취소 등

기간입찰봉투가 입찰함에 투입된 이후에는 입찰표의 취소, 변경, 교환은 허용되지 아니합니다.

(3) 매수신청보증의 반환

매각기일이 종료되면 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 제외한 입찰참가자들에 대하여는 매수신청보증을 반환합니다. 입찰 후 경매절차가 취소되더라도 매각기일이 되기 전에는 매수신청보증이 반환되지 않습니다.

○ 입금증명서에 의한 매수신청보증의 반환 : 입금증명서에 의하여 매수신청보증을 제공한 경우에는 매각기일 종료 후 법원보관금납부서에 기재된 잔액환급예금계좌로 매수신청보증금이 반환됩니다.
○ 보증서의 반환 : 입찰에 참가하지 않은 경우, 매각기일 이전에 경매신청이 취하되거나 경매절차가 취소된 경우, 입찰이 무효가 된 경우에 집행관 또는 법원사무관에게 그 사실을 확인을 받아 서울보증보험회사에 제출하면 보증료를 환급받을 수 있습니다. 보증서의 반환을 신청할 때에는 주민등록증과 도장을 소지하시기 바랍니다.